《理想丰满》简要笔记

##引言
《理想丰满》是万通地产大股东、前董事长冯仑先生所著的演讲和随笔集。这本书主要阐述了冯仑先生对于政企关系、社会分配、房地产行业发展方向、公司治理、社会改良方向的观点。本书逻辑清晰、举例通俗生动，特别是冯仑先生商界成功人士（前1%）的独特身份，充分体现了冯仑先生作为“地产界思想家”的魄力和魅力。
这本书是以成功的大企业家的视角来观察产业、社会。我的胸襟、见识、抱负与之相距太远，很多地方根本理解不了。下面仅凭个人理解摘录一些观点，可能与作者原意有较大出入，乃至背道而驰，敬请方家指正。
##立体城市建设
冯仑先生指出，从占地面积上不断扩张向外扩张的城市化，容易引起交通拥堵、土地资源紧张，环境污染、居民疲于奔命等一系列问题。而他认为通过建设立体城市能够有效解决这一问题。即在同一座高楼或者高楼群内，合理配置居住、会展、商务、办公、餐饮、购物等多种业态，乃至将医疗、研发、植物工厂等新兴业态有机融合入内。通过建设立体城市，满足居民在居住、谋生、个人技能提升、社交等多种需求，起到集约利用土地、资源、能源，提升生产效率和生活品质的良好效果。
我觉得这真称得上“地产界思想家”的眼光。据冯仑先生介绍，目前日本大丸有地区，韩国首尔龙山火车站等先进案例。冯仑先生自筹资金，也在成都着手试点。我觉得按照“mall”式的商业综合体发展的逻辑，下一步应该是有更多功能的综合体——“立体城市”。而且现在我所在的城市（无锡）的商业综合体越来越多，可是电子商务的发展也越来越迅猛。现在有些综合体已经出现了铺面空置的现象。及早改造转型才能避免宝贵的资源浪费。
## “吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”
###吃软饭
据我个人的粗浅理解，是指房地产经营的高端化。
首先是做附加值高的房产开发项目。以冯仑先生引以为豪的纽约中国中心为例。该项目位于纽约自由塔内，主要业态有向中国公司租赁各种类型的办事处，为上市路演提供场地等收费高、附加值高的物业出租项目。
第二是做资产证券化。这方面的榜样是美国著名的房地产商，Sam Zell和Robert Lurie创立的。采用的是REIT模式。这个我看不懂，好像是运用金融业资产运营的手法来打理房地产，采用资产证券化高抛低吸的方法有效控制风险，降低资金压力。
第三是做收费开发商。这方面的榜样是美国房产商瑞雷特，就像导演一样调动各种资源，对于房产项目进行综合运营，赚取高额利润。
我猜想，主要是如何应对房产商过多，同质化竞争剧烈？——做精品高利润项目。如何应对资金压力，防治负债率过高使企业经营风险加剧？——运用金融市场的证券杠杆来分摊风险。如何规避投入过大、项目时限过长引发项目风险？——做房产开发集成商，将拿地、工期控制、成本控制、质量控制逐一外包出去，自己管好项目的形象设计、定位等核心内容。
### 戴绿帽
这是说顺应政府和社会的压力，做绿色建筑。
### 挣硬钱
应该是挣大钱，攫取高额利润的意思。
## 公司治理
本书谈了许多一家已经成功的企业如何持续盈利、基业长青的内容。
首先要有良好的公司架构。比如董事长和董事会如何高效运转，持续稳定地做出百分制中60分到80分的决策。董事会和董事长如何管好决策，如何让职业经理人（总经理层面）上的能够为了公司长远利益努力工作。
第二是如何建立良好的股权结构。创始人、实际运营团队，大股东、市场散户的股份如何分割，既避免过于集权引发创始人无法被制衡，又要防止因股权分散而被恶意收购。
这都是十分专业精细的内容，需要有良好的管理学和会计学背景才能理解，我没有任何实践经验，看不懂。
##冯仑先生的政治理念
冯仑先生用两章讲了台湾，用曲笔讲了他个人的政治理想：保护私人产权；崇尚自由竞争；打破权力垄断；倡导言论自由。穷人要安于天命，不要仇官仇富，成功优秀的企业家会通过慈善的办法来分一杯羹给我们的。
## 一点感想
人的想法和自己所处的地位有很大的关系。
比如本书强调房产市场应交给市场调节，建房数量、面积、时机都应由房产公司决定，政府不应插手。
可是我想，房产公司顺畅如意，要哪块地，就有地出来“招拍挂”，也全赖政府之力。有些国家房产公司收购土地和做地下工作没什么区别，安静的报纸上、网络上一点消息都没有，从原产权人处拿地都是签了保密协议的。根本容不得房产公司老板四处宣扬自己的理想，大谈远大前景。至于像动用公共财政为私人开发项目特修地铁，也是很难做到。原因大概就在于土地私有、政权民主。
一方面享受着政府能随时夺来土地的好处，另一方面又要高呼保障私有产权。我见识浅薄，觉得这挺难的。
但自己还要认真工作、努力买房，做冯仑先生理想社会中的合格臣民。
##附录
1.日本大丸有地区；
2.韩国首尔龙山火车站
3.纽约中国中心
4.Sam Zell和Robert Lurie创建的公司
5.REIT模式的详细定义
6.美国瑞雷特公司.